On-line заявкаВопрос - ОтветКонтакты     Каталог недвижимости
Поиск

 

 

 Одним из наболевших и часто встречающихся вопросов является разделение лицевых счетов.  Жилищный кодекс создал своими положениями и некоторые тупиковые ситуации для большого количества граждан. Одна из них  раздел лицевого счета. В разделах жилищного кодекса этот пресловутый раздел предусмотрен для кооперативного жилья, а для нанимателей он как бы «выпорхнул» из нового Жилищного кодекса и создал на практике массу проблем. Среди юристов существует позиция решения этой проблемы с целью применения норм Гражданского кодекса — общих норм расторжения и изменения договора.  По мнению Департамента жилищной политики и жилищного фонда, вы можете разделить лицевой счет или по добровольному соглашению, или через суд. Для раздела счета необходимо наличие каждого из трех условий:

— в квартире должно быть изолированное жилое помещение (одна или несколько комнат);

— это изолированное помещение по размеру должно соответствовать доле того члена семьи, который пожелал разделить лицевой счет. Ведь по закону все жильцы имеют равные права независимо от того, кто записан в домовой книге ответственным квартиросъемщиком, просто живущим домочадцем или бывшим членом семьи;

— кухня должна быть не меньше шести квадратных метров (Верховный суд РФ признал данное положение не действующим, не подлежащим применению).

Однако вам могут отказать в разделе лицевого счета, если хотя бы одна из комнат признана непригодной для постоянного проживания. Жилье забраковывают в таких случаях:

— вход в комнату шириной меньше 70 сантиметров;

— окно комнаты выходит в замкнутый дворик площадью менее чем пять на пять метров;

— ширина самой комнаты меньше или равна двум метрам;

— расстояние между окнами и стеной противоположного здания меньше трех метров.

Если нет никаких препятствий для раздела лицевого счета, надо обратиться в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда вашего округа со следующими документами: заявление о разделе лицевого счета; общегражданский паспорт; поэтажный план квартиры с указанием площадей комнат из БТИ; выписка из домовой книги; копия финансового лицевого счета; справка о наличии у заявителя самостоятельного заработка; письменное согласие всех остальных жильцов квартиры на установление новых порядков в квартире. Важный момент: в служебном жилом помещении нельзя разделить лицевой счет. То есть если муж, проживающий вместе с женой в служебной квартире, предоставленной ему в связи с работой, разводится с женой, она не будет иметь права требовать раздела лицевого счета. Судебная практика по разделу лицевого счета весьма противоречивая. Для суда даже не важнее согласие обеих сторон на раздел лицевого счета. Суд может отказать в удовлетворении исковых требований. Суд исходит из того, что истец ставит вопрос об изменении договора найма жилого помещения путем раздела жилого помещения, что действующим ЖК РФ не предусмотрено, а признание ответчиками иска, по мнению суда, противоречит требованиям ст. 82 ЖК РФ. Изменение договора социального найма возможно только при условии объединения в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма, и требования заключить с кем-либо из них один договор социального найма. Что касается Москвы, разделить лицевой счет в муниципальной квартире проживающие лица не смогут как путем обращения в УДЖПиЖФ, так и путем обращения в суд. По субъекту федерации города Москвы действует внегласное правило о запрете раздела лицевого счета и деление квартир на коммунальные. При этом разделить лицевой счет в муниципальной квартире в других регионах РФ практически возможно, законодательство не запрещает обращаться в суд с данными требованиями. Что касается квартир, принадлежащих лицам на праве собственности, переоформить квартиру в коммунальную можно как в Москве, так и в других регионах РФ. При этом обращаем особое внимание на то обстоятельство, что разделением лицевого счета в квартире, является непосредственно заключение отдельного договора найма на комнату в квартире или оформление право собственности и получение отдельного свидетельства на конкретную комнату. Многие клиенты, которые к нам обращаются, полагают, что путем раздела счетов на оплату коммунальных услуг, они тем самым разделяют лицевой счет, что дает им право, например, на получение отдельных квартир при сносе. Однако это серьезное заблуждение. Раздельная оплата коммунальных услуг никак не изменяет правового статуса квартиры и не влечет никаких изменений в правах и обязанностях в отношении к проживающим в квартире лицам. Судебной практике известно не так много случаев разделения лицевого счета. Поэтому не пытайтесь решить эту проблему самостоятельно. Лучше всего довериться опытным юристам, специализирующимся на жилищных спорах.   После принятия нового Жилищного кодекса РФ в 2004 г. в профессиональной среде юристов возникли споры по поводу возможности раздела лицевого счета, ранее регламентируемого ст. 86 Жилищного кодекса РСФСР. Точка зрения, согласно которой раздел лицевого счета стал невозможен, и точка зрения, что он по-прежнему доступен, основывались на одном и том же факте – отсутствии соответствующей нормы в новом Жилищном кодексе РФ. Постановление Пленума Верховного суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» должно было положить конец спорам. Однако даже после вынесения Верховным судом постановления остается ряд правовых вопросов. Статья описывает новые подходы к разделу лицевого счета после принятия Жилищного кодекса РФ и постановления Пленума Верховного Суда РФ и системно описывает составляющие элементы, которые обычно понимают как «раздел лицевого счета». То, что граждане, не имеющие юридического образования, вкладывают в понятие «раздел лицевого счета», в действительности подразумевает разные правовые процедуры. Это вызывает непонимание профессионального языка юристов их клиентами и языка клиентов юристами. Кроме того, и сами практикующие юристы нередко понимают «раздел лицевого счета» слишком широко, игнорируя различия каждой правовой процедуры, которые они относят к данному понятию. Под разделом лицевого счета можно понимать: само по себе разделение счетов на оплату коммунальных услуг, получение отдельного свидетельства права собственности на жилое помещение или его часть, заключение отдельного договора социального найма и определение порядка пользования жилым помещением. При обращении в ЕИРЦ необходимо понимать отличие между финансово-лицевым счетом (для квартир по договору социального найма) или карточку учета собственника (для квартир в собственности). Все эти процедуры отличаются правовыми последствиями.

 

Разделенный лицевой счет «закрепляет» за лицом то жилое помещение, за которое он теперь обязан платить. Это достаточно важный момент при расширении количества субъектов права на жилое помещение. Так, например, при покупке доли совладельца многодетной семьей вполне возможно возникновение спора о праве пользования комнатой большой площади. В данном случае наличие судебного решения или договора о порядке оплаты жилого помещения и соответствующее разделение лицевых счетов будут серьезным аргументом в пользу сохранения старого порядка. К разделу счетов на оплату коммунальных услуг традиционно прибегают при возникновении спора о порядке оплаты жилого помещения. При разделении лицевых счетов плательщик не будет отвечать за долги своего совладельца по оплате. Но при этом возникает вопрос о судьбе тех долгов, которые возникли до разделения лицевого счета. Сам по себе раздел лицевого счета не влияет на те долги, которые сформировались до раздела. Возможен вариант с оплатой всех долгов и регрессного иска к другим владельцам жилого помещения. На практике достаточно часто приходится сталкиваться с попытками разделить счета на оплату коммунальных услуг с целью получить большее количество жилых помещений при переселении из аварийного жилья и в других подобных случаях замены жилья государством. Однако для достижения такого результата, как правило, требуется наличие отдельного свидетельства права собственности. Заключение отдельного договора социального найма для этих целей в настоящее время затруднительно. Впрочем, если в нормативно-правовых актах субъекта федерации, регламентирующих соответствующие региональные программы, не используется понятие «право собственности» и не делается акцент на праве распоряжения жилым помещением, а фигурируют понятия «владение» и «пользование», то можно попытаться обосновать свои требования, отталкиваясь от наличия документально зафиксированного (большое значение будет иметь факт государственной регистрации или наличия судебного решения) порядка пользования жилым помещением и разделения лицевого счета. Достаточно широко распространены и утверждения, что раздел лицевого счета влияет на стоимость комнаты. Если имеется в виду раздел долевой собственности, то это утверждение представляется логичным, но должно быть уточнено в риэлторских организациях региона.

После принятия в 2004 г. Жилищного кодекса в профессиональной среде юристов возникла дискуссия по поводу возможности раздела лицевого счета, так как новый кодекс в отличие от старого Жилищного кодекса РСФСР (ст. 86) не содержит специальных положений о разделе лицевого счета. Конец спорам был положен вынесением Пленумом Верховного суда РФ 2 июля 2009 г. Постановления № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»1, в п. 31 которого указывалось: «Судам необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений ст. 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 г.), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных ст. 67 ЖК РФ и п. 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. № 315, удовлетворению не подлежит». Высказывались мнения, что постановление Верховного суда РФ противоречит ст. 56 Конституции РФ, которая устанавливает, что «не подлежат ограничению права и свободы, предусмотренные ст. 20, 21, 23 (ч. 1), 24, 28, 34 (ч. 1), 40 (ч. 1), 46–54. Статьей 40 установлено, что «каждый имеет право на жилище». Однако Определение Конституционного суда Российской Федерации от 21 октября 2008 г. № 729-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб гражданки Мальцевой Марины Владимировны на нарушение ее конституционных прав и конституционных прав ее несовершеннолетнего сына ч. 1 ст. 82 Жилищного кодекса Российской Федерации» делает попытки сослаться на различные статьи Конституции мало результативными. «Закрепляя в ст. 40 (ч. 1) право каждого на жилище и запрет произвольного лишения жилища, Конституция Российской Федерации не устанавливает какиелибо основания и условия приобретения права пользования жилыми помещениями членами семьи нанимателя жилого помещения, – это прерогатива законодателя, который в пределах предоставленных ему полномочий вправе изменить правовое регулирование пользования жилым помещением по договору социального найма указанной категорией граждан (определения Конституционного суда Российской Федерации от 20 июня 2006 г. № 225-О и от 19 апреля 2007 г. № 239-О-О)». Между тем запрет на заключения отдельного договора социального найма не означает запрета на разделение лицевого счета как такового. Например, в апелляционном решении от 11 октября 2007 г. в деле по апелляционной жалобе Ю.А. на решение мирового судьи судебного участка № 51 КАО г. Омска по гражданскому делу № 2-3189/2007г. по иску Ю.А. к Т.К., Е.Ю., Ж.Ю. об определении порядка пользования жилым помещением с открытием отдельных финансовых лицевых счетов1 суд установил:  «Поскольку истец и ответчики не являются членами одной семьи, по правилам п. 4 ст. 69 ЖК РФ они самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Суд с учетом порядка пользования спорной квартирой, определенного судом, считает возможным удовлетворить требование истца об открытии на его имя отдельного лицевого финансового счета на комнату площадью 12,4 кв. м для оплаты коммунальных услуг, а за ответчиками – на две комнаты площадью 17,4 кв. м и 14,1 кв. м также для оплаты коммунальных услуг. И, руководствуясь ст. 327–330, 194–199 ГПК РФ, принял решение: отменить решение мирового судьи судебного участка № 51 КАО г. Омск по гражданскому делу № 2-3189/2007г. по иску Ю.А. к Т.К., Е.Ю., Ж.Ю. об определении порядка пользования жилым помещением с открытием отдельных финансовых лицевых счетов; определить порядок пользования жилыми помещениями в квартире 104 дома 11 по улице Мельничной в городе Омск, закрепив за Ю.А. в пользование комнату площадью 12,4 кв. м., за Т.К., Е.Ю., Ж.Ю. – две комнаты площадью 17,4 кв. м и 14,1 кв. м, с разделением лицевого финансового счета для оплаты коммунальных услуг». В Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 2 июля 2009 г. содержится похожий подход в данном вопросе: «…Частью 4 статьи 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может исходить и от нанимателя». Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям чч. 4, 5 ст. 155, 156 ЖК РФ и ст. 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства. В данном случае нужно обратить внимание на само разграничение заключения отдельного договора социального найма и разделение лицевого счета. Разумеется, простой раздел лицевого счета вряд ли может использоваться для получения дополнительных жилых помещений при приватизации, переселении из аварийного жилья и т. д. Раздел лицевого счета жилого помещения, принадлежащего лицам на праве собственности, не вызывает особых затруднений. На практике это представляет собой образование двух карточек учета собственников или двух отдельных расчетов единого платежного документа. Перед обращением в ЕИРЦ необходимо заключить соглашение об определении порядка пользования жилым помещением с включением в него условий об оплате жилого помещения или подать аналогичное исковое заявление, где истцом и ответчиком будут собственники жилого помещения. В последующем нужно подать заявление о заключении на квартиру отдельных договоров обслуживания жилого помещения по комнатно  (на каждую комнату). Названное заявление имеет ориентировочный характер и может носить другое наименование. Соглашения необходимо заключать у нотариуса с последующей государственной регистрацией. Отношение ЕИРЦ к подобного рода соглашениям в каждом регионе разное, но проблемы и нежелание разделять лицевые счета встречаются повсеместно. Поэтому мы и указали на второй вариант, поскольку при предъявлении судебного решения ЕИРЦ будет сложнее найти поводы для отказа. Также возможно подать иск об определении оплаты жилищно-коммунальных услуг к ЕИРЦ.

 

Установление порядка пользования жилым помещением состоит, прежде всего, в определении, кто каким помещением будет владеть, а также обязанности по ремонту соответствующих помещений и несении расходов, связанных с жилым помещением. Дела, касающиеся определения порядка пользования квартирой, решаются в значительной степени исходя из сложившегося порядка пользования жилым помещением. Это включает в себя, во-первых, установление лиц, пользующихся комнатой, и соответствующего срока пользования, во-вторых, определение затрат на обустройство соответствующих жилых помещений. Также имеют значение потребности лиц, обусловленные их медицинскими и социально-демографическими характеристиками. Хотелось бы подчеркнуть, что несение расходов, связанных с жилым помещением, является более широким понятием, чем оплата коммунальных платежей.  Дела, связанные с выделением доли из общей долевой собственности на жилое помещение, и другие аналогичные дела – тема, достаточно сложная и интересная, мы постараемся подробно рассмотреть ее в следующих номерах журнала.  Зачастую бывает так, что в одной квартире проживают бывшие члены некогда одной семьи, которые в силу каких-либо объективных причин не могут найти варианты обмена своего жилого помещения. До первого марта 2005 года одним из относительно простых способов разрешения данной проблемы был так называемый «раздел лицевого счета».  К сожалению, современное жилищное законодательство не предусматривает такого способа изменения договора найма. Раздел жилой площади вел к росту числа коммунальных квартир, что, конечно же, нежелательно. Однако в результате устранения возможности раздела жилой площади будет часто возникать ситуация, когда в одной квартире (жилом доме) по одному договору социального найма будут жить люди, ставшие чужими друг для друга, например, в связи с расторжением брака. Это не только ограничивает их права, но и не способствует исполнению ими своих обязанностей по договору социального найма. Требование заключения отдельного договора найма (раздел лицевых счетов) в соответствии с приходящейся на долю этого члена семьи жилой площадью — наиболее часто встречающаяся тема консультаций. В социальном плане исключение из норм Кодекса этой возможности может привести к многочисленным неприятным последствиям. Защита и комфорт в жилищных отношениях граждан — одна из главных задач государства, т.е. собственника жилых помещений. Мы прекрасно знаем, что Правительство Российской Федерации давно и безуспешно ведет борьбу за ликвидацию коммунальных квартир. Но исключение возможности их создания (заключение нескольких договоров найма на одно жилое помещение и есть коммунальная квартира) не тот метод борьбы с ними. Заключение отдельного договора найма — наиболее, если не самая актуальная тема сегодняшнего, да и будущего. Так как нехватка жилья в нашей стране слишком велика и ликвидация этой проблемы займет по времени не одно десятилетие, столько же времени наши граждане будут лишены правовой защиты своих интересов. Изменение в судебном порядке договора социального найма, в том числе и заключенного после 1 марта 2005 г., путем заключения отдельных договоров с проживающими в жилом помещении возможно. Такая позиция может быть обоснована следующими доводами. Во-первых, конституционные положения закрепляют недопустимость поворота к худшему, не отчуждаемость прав и свобод человека и гражданина, в том числе права на жилище. Отмена же действовавшего более 20 лет положения, предоставлявшего пользователям жилых помещений возможность регулировать спорные отношения посредством изменения договора найма путем раздела лицевых счетов, умалила свободу граждан в реализации права пользования жилищем по договору социального найма, создала угрозу конституционно значимым ценностям, согласно которым права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими, определяющими смысл, содержание и применение законов. Во-вторых, Гражданским кодексом РФ допускается возможность изменения договора найма в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Изменить договор возможно, когда существенно изменились обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении. При этом изменение договора допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. В-третьих, согласно ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают не только из оснований, прямо предусмотренных Жилищным кодексом, но также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены нормативными правовыми актами, регулирующими жилищные отношения, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают их. Дело в том, что конфликтные отношения в семье, вызываемые различными причинами, в том числе низкими доходами членов семьи, желанием отомстить бывшим членам семьи за не сложившуюся семейную жизнь, могут отразиться на выполнении обязательств по оплате и содержанию жилища, что приводит к необходимости раздела лицевых счетов. Данные обстоятельства могут быть признаны судом существенными, ибо длительные неплатежи, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей могут лечь в основу расторжения договора с выселением проживающих, что повлечет за собой более серьезные последствия для обеих сторон, чем изменение договора социального найма. Если будет установлено, что наниматель, члены его семьи, бывший член семьи в течение длительного времени фактически пользуются жильем раздельно, их разногласия по вопросам проживания, оплаты и содержания жилья порождают споры, сложились конфликтные взаимоотношения и никто из них не имеет других жилых помещений, а также отсутствует реальная возможность приобрести право пользования иным жилищем, то основания для изменения договора социального найма жилого помещения, на наш взгляд, очевидны. В-четвертых, изменение жилищного правоотношения является одним из способов защиты жилищных прав. И поскольку в законе нет прямого запрета на изменение договора, то такое изменение договора социального найма допустимо и может быть урегулировано нормами Конституции РФ, Гражданского и Жилищного кодексов РФ. Таким образом, окончательная позиция в отношении изменения договора социального найма жилого помещения путем заключения отдельных договоров окончательно не сформировалась, что подтверждает противоречивая судебная практика. В квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, то здесь вопрос решается по другому.  квартира, находящаяся в долевой собственности нескольких лиц, может быть переведена в коммунальную квартиру при согласии всех собственников. Данная возможность актуально и для разрешения конфликтов между собственниками по фактическому проживанию в квартире, и для совершения сделок, т.к. известно, что доля квартиры стоит дешевле, чем комната, и соответственно, охотников на комнаты больше, чем на доли в квартире. И, конечно же, самая большая актуальность и нужность перевода квартиры в коммунальную, существует для жителей сносимых пятиэтажек, т.к. жители коммунальной квартиры при переселении получают раздельные квартиры. Данного права у собственников долей не имеется. Стоит всего лишь перевести квартиру, находящуюся в долевой собственности в коммунальную квартиру, и собственники такой квартиры разъедутся при переселении их сносимого дома на всю оставшуюся жизнь