On-line заявкаВопрос - ОтветКонтакты     Каталог недвижимости
Поиск

 

 

 Аренда (от лат. Arrendare –отдавать в наем) – предоставление имущество хозяином во временное пользование, другим лицам на договорных условиях за плату. Является видом гражданско-правовых договоров, распространенно в разных сферах. Бытовую, предпринимательскую сферу считают главным рынком арендных отношений. Высокие цены на рынке недвижимости, отсутствие полноценного строительства в последние 20 лет привело к сложившейся ситуации. Преимущественно большинство компаний, не имеет возможности приобрести помещенье для своей деятельности вынуждены арендовать нужные помещения и здания. Проблема дорогого жилье приводит к ситуации, когда все чаще и чаще арендные договора заключают физические лица.  В Гражданском кодексе Российской Федерации под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio - conductio) - весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско - правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio - conductio rerum); наем услуг (locatio - conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio - conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом (locatio - conductio) и куплей - продажей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по договору купли - продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом. 

Аналогом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей (locatio - conductio rerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

В связи с юридической общностью некоторых гражданско-правовых отношений. Признаки и свойства аренды присущи также другим видам. Самым близким к аренде будет договора кредитования и отношения купли-продажи. При данном виде договора покупатель приобретает права собственности на купленную вещь. Арендодатель становиться полным распорядителем  полученной продукции и доходов, полученным им в результате арендуемого имущества. Собственник имущества утрачивает права на выгоды на время (срок) заключенного договора. Договором аренды предусматривается возможность, что выгоды полученные при помощи использованного имущества оплачивают часть иногда и полностью арендную плату. Продукция – собственность арендатора до тех пор когда будет передана арендодателю. Продукция, получаемая арендатором полностью утрачивает взаимосвязь с арендодателем. Таким образом, присутствует свойства аналогичные купле - продажи (утрата права собственности). Договор аренды предусматривает для арендатора вещное право на все выгоды, которые приносит использование арендованного имущества. Но оно не должно меняться своими характеристиками в процессе эксплуатации. Подлежит возврату в том же состоянии с учетом нормального износа. Фактически сущность аренды заключается в приобретении будущих выгод (продукцию и пользование имущества), она приобретается для дальнейшего использования.

С середины 19-го века между гражданскими юристами возник спор о вещной или обязательственной природе договора аренды. Вещное (абсолютное) право рассматривает  человеческое господство над вещью, устанавливаемое в независимости от воли субъектов. Обладая определенными правами на вещь, владелец получает и определенные обязательства. Для возникновения обязательного права нужно воля субъектов, выражающаяся в виде договора, заключенного на конкретных условиях по согласию обоих сторон договора. Собственник может взять обратно арендуемую вещь, при условии возмещения ущерба при несвоевременном разрыве договора. Определение прав арендатора и категории вещных прав или сфер обязательства права. На практике имеет генеральное значение для регулировки арендных договоров. В законодательстве разных стран  существует два основных вида к определению юридической природе договора аренды. Первый вариант подхода предусматривает при заключении договора аренды устанавливается вещные права нанимателя на арендуемое имущества. Даже продажа или отчуждение вещи у собственника не прекращает действия ранее заключенного договора аренды. Важным моментом является восприятие вещи как материальный объект.

При втором подходе, отсутствует вещный характер между арендатором и арендуемой вещью. Особенно был популярен в начале 20 века на территории Российской Империи. Отчуждение, продажа имущества у собственника приводит к автоматическому прекращению договора аренды. В связи с продажей имущества меняться статус участников и действия договора прекращаются, меняется субъект гражданско-правовых отношений. Данное противоречие заключается в  возможности осуществления прав собственника на имущество сдаваемого в аренду. Право собственности воплощает в себе три аспекта. Право владения – фактически обладать имуществом, право пользования - законное основание для получения нужных свойств, поступления доходов, прибыли, которое принадлежит лицу использующего данное имущество. Также право распоряжения, которое состоит в заключении совершение любых действий не противоречащих законодательству. Определение юридических прав имущества во многих странах тождественно праву распоряжения. При заключении арендного договора происходит ограничение права распоряжения. Возможность арендодателя в любой момент удалить нанимателя по своему усмотрению. Происхождения относительного запрета на возможность собственника имущества самостоятельно избавиться от арендатора в любой момент на срок заключения договора, установление вещного характера. Современное законодательство России  (ст. 619 ГК РФ) и других стран предлагает вариант. Арендодатель не имеет возможности расторжения договора аренды при соблюдением арендатором всех условий договора. Вещный договор устанавливает непрерывную связь между арендатором и нанятой вещью. Частью юристов делает вывод о том что, переход права собственности не является основанием для расторжения арендного договора. Но в странах романо-германского права со времен Рима главным было предоставление совокупности участником сделки неких действий оговоренных в договоре. Договор считался исполненным в том случаи, когда вместо обговариваемой вещи поставлялись аналогичные. Сохранение договора не предусмотрено законодательными актами, арендатор был вынужден искать нового арендодателя если сменившийся арендодатель не хочет продолжать аренду или предлагает другие не устраивающее арендатора условия. Предусматривается возможность на обращение в суд к бывшему собственнику имущества для возмещения ущерба. Приобретение права собственности является первичным абсолютным обязательством. Все третьи лица с которыми у бывшего арендодателя были взаимные отношения по аренде утрачивали свои права. В данной ситуации обязательственное право доминирует над вещным. Абсолютный характер права собственности не всегда может быть  реализовано, например арест имущества, залог имущества. Покупатель имущества при приобретении имущества должен быть острожным, требовать ознакомления с договорами аренды и субаренды заключенными продавцом с третьими лица. Важным свойством есть определение направления договорных отношений, личность собственника или объект собственности. В большинстве германоязычных странах понятие найма и аренды связанно с квалификацией объекта, Найм и аренда различаются понятиями. Найм, для личного пользования, а аренда для получения прибыли. Российское законодательство оба эти значение воспринимает как тождественные, равнозначные и синонимы. Различие между понятиями является юридическим сленгом. Исключение, лишь связано с жилищными отношениями. Для проживания гражданину предлагаться подписать договор найма, который регламентируется юридическими нормами главы 35 ГК РФ. Те же самые действия но заключенные между арендодателем и юридическим лицом будет арендой.

Договор аренды характеризуется возмездностью, обязательная плата арендатора арендодателю выраженная в денежной или вещной форме. Срочный, по истечения срока данного договора арендуемое имущество возвращается в собственность владельца. При отсутствии определения срок в договоре, принято считать сделку заключенной на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Возможность перехода договора из срочного в бессрочный предусмотрена (ст. 621 ГК РФ), в ней указывается. В случаи,  когда арендатор продолжается пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает договор считается возобновленным на определенный срок на тех же условиях. Отличие от срочного договора, каждая сторона имеет возможность разорвать договор. Необходимо предупредить за месяц, а при аренде недвижимости за три месяца. При срочном договоре пользуются условиями заключенными при подписания договора или законами (ст. 619, 620 ГК РФ). Договор, заключенный на неопределенной срок не подлежит государственной регистрации.  Высший Арбитражный Суд в Информационном письме от 16 февраля 2001 года № 59 (Обзор практики разрешения споров с применением Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними). Как показывала юридическая практика, часто возникают ситуации когда при окончании договора автоматически продолжаются исполнения условий арендного договора. Для уменьшения бюрократизации и облегчении заключения договоров, было принято решения о отмене перерегистрации. Для отдельных видов аренды или некоторых видов имущества, законом прописывается определенный срок.  Там где одной из сторон выступает юридическое лицо, обязателен письменная форма заключения договора (ст.609. п.1).  Одной из странностей законодательства РФ, принятая практика, несоблюдения формы письменного договора не влечет его не действительности. Слабая юридическая грамотность и выше указанные причины порождают усложнения при решении трудовых споров.  Есть возможность перехода арендных отношений в другую форму (лизинг, купли-продажа). Большинство сделок  двухсторонние и консенсуальные.  В большинстве случаев имущество передается вместе с правами на владение и пользование. Некоторая часть договоров аренды подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 609 п. 2 ГК РФ). Государственная регистрация аренды недвижимого имущества происходит при помощи заявления одной из сторон договор аренды. При арендовании земельного участка к документам сделки обязательно прилагается кадастровый план данной территории. При аналогичной сделки с помещеньями, зданиями и т.д. присутствует поэтажные здания с планами арендуемых зданий. Федеральная регистрационная служба  имеет право отказать арендаторам на законных обстоятельствах, стороны имеет право обжаловать в арбитражном суде оспариваемые действия.

Интересной характеристикой договора аренды является попытка защиты  прав арендатора при помощи (ст. 621 ГК РФ). В ней говориться что, арендатор имеет преимущество перед другими лицами на заключении или возобновления договора аренды с арендодателем. Наниматель должен уведомить арендодателя в разумный срок или срок указанный в договоре в письменной форме. Новый договор может отличаться от предыдущего. При нарушении преимущественного права. В течении года по истечении срока аренды, после заключения договора с другим арендатором, предыдущий арендатор имеет право в судебном порядке взыскать возмещение убытков нанесенных отказом арендодателя продлить сделку, перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору. Крайне спорная статья ГК РФ, попытка законодательно стабилизировать и облегчить условия арендных договоров приводит к нарушению прав владельцев арендуемого имущества на право распоряжения. Нарушается основной принцип гражданского права  равноправия сторон. На взгляд многих юристов, императивный метод решения данной проблемы является незаконным.

Особым образом в зарубежном законодательстве определяется судьба договора имущественного найма в случае отчуждения собственником - наймодателем имущества, ранее сданного внаем нанимателю. По общему правилу переход права собственности на имущество, являющееся объектом договора найма, не является основанием прекращения обязательств, вытекающих из договора найма. Более того, новый собственник занимает в данном обязательстве место наймодателя и приобретает все права и обязанности последнего. Как подчеркивал Ю.И. Свядосц, тем самым "обязательственному праву нанимателя сообщается так называемое право следования, характерное для вещной природы того или иного права. Придание праву нанимателя недвижимости свойства вещного права обеспечивает сохранение за ним всех его правомочий из договора, то есть возможности противопоставления своего права из договора найма третьим лицам, в первую очередь новому собственнику"  . Так, в ФРГ отчуждение наймодателем сданной внаем недвижимости не прекращает договора найма, а новый собственник вступает в права и обязанности наймодателя (§ 571 ГГУ). По французскому законодательству новый собственник сданной внаем вещи не может выселить нанимателя - фермера или нанимателя, имеющего удостоверенный акт. Для этого возможность выселения последнего должна быть оговорена в самом договоре найма, но и в этом случае наймодатель обязан возместить нанимателю причиненные убытки (ст. 1744 ФГК).

Несколько иной подход к решению данной проблемы отмечается в швейцарском законодательстве: там наниматель вправе требовать от нового собственника имущества соблюдения условий договора найма только в том случае, если приобретатель имущества принял на себя соответствующие обязательства. Однако при найме недвижимости новый собственник несет обязанности наймодателя во всех случаях (ст. 259 Обязательственного закона).

Закон КНР о хозяйственном договоре включает в себя императивное правило, в соответствии с которым, если арендодатель передает третьему лицу право собственности на имущество, договор аренды продолжает оставаться в силе для нового собственника имущества (ст. 23). (Брагинский Витрянский том 2. Договорное право).

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

Одним из условий сделки  является непотребляемость данного имущества, то есть, вещи которые не теряют своих свойств во время использования. Также объектом договора аренды не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении. Хотя чисто теоретически признавая деньги как вещь договор аренды возможен. Договора аренды с деньгами используется только при аренде юбилейный монет, которые рассматриваются как нумизматическая или ювелирная ценность. Деньги и потребляемое имущество как предмет относиться к договорам займа (заемщик возвращает аналогичные предметы).

 Согласно (ст. 130. ГК РФ) все имущество делиться на движимое и недвижимое. Особенность российского законодательства является определения движимых объектов (самолеты, корабли и т.д.) к недвижимому имуществу. Большинство недвижимых объектов подлежат различным видам государственной регистрации. Главным признаком объектов аренды есть индивидуальность. В связи с этим, объекты аренды не могут быть товар или материалы и др. имущество предназначенное для перепродажи или использования. При заключении договора аренды в обязательно порядке должно указываться сведения нужные для идентификации объекта. Отсутствие  данных приводит к ничтожности сделки. Некоторые нормативные акты в частности (ст. 607 ГК РФ) и законы перечисляют виды имущества которые невозможно использовать при договорах аренды. Предприятия оборонной промышленности, атомной энергетики, имущество МВД, ФСБ и вооруженных сил, иные стратегически важные объекты необходимые для нормально функционирования государства, чья специфика и характер деятельности должна организоваться только государством. Перечень объектов устанавливается постановлениями правительства РФ или кодексами РФ   например ст. 11 Водного кодекса РФ).

Существенным условием сдачи имущества в аренду будет наличие ЗИПА (запасных частей необходимых для нормальной эксплуатации арендуемого имущества) или дополнительного имущества входящего в комплект. Данные вещи принадлежат главному объекту по умолчанию, если только другие условия не прописаны в арендном договоре. Довольно часто особенно в случаях арендования станков, приборов и различных технических средств. Должна присутствовать в комплекте техническая документация или свидетельства (сертификаты) подтверждающие качество имущества желательно на родном языке арендатора, перечень документов находиться и определяется как одно из условий сделки. Передача объекта договора от арендодателя арендатору производиться при наличии данных комплектов документов. Применения арендуемого имущества должно происходит в точности с указанием условий договора. Запрещено использование имущества в тех обстоятельствах, при которых возможна порча имущества или не по назначению. В случаи нарушения, например, использования не жилого арендуемого помещения как жилое или др. арендодатель имеет право прервать договор.

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, допущенное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК).

Намного сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК).

Большинство субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297 ГК), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности (ст. 298 ГК). За последние несколько лет, наблюдается резкое увеличение уголовных и гражданских исков связанных с данным вопросом.

При крайне высоких ценах на недвижимость получило распространение особенно в договорах аренды связанных с недвижимостью договор субаренды. По договорам субаренды арендатор выступает в роли арендодателя передавая субарендатору имущество, полученное во временное владение и пользование или во временное пользование за плату. Срок субаренды превышающий срок договора аренды  (п.2 ст.615 ГК РФ) невозможен. Арендатор не может передать субарендатору  больше прав по владению и пользованию имущества. При досрочном разрыве заключенного договора субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество. Находившиеся в его пользовании в соответствие с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях аналогичных прекращенному договору. Ничтожность сделки влечет автоматически ничтожность заключенных договоров субаренды. Также законом устанавливаются ограничения на передачу арендованного имущества в безвозмездное пользования  (п.2 ст. 690 ГК РФ). Если договора заключены без согласия арендатора но признаны законом, будет относиться к оспоримым и  есть вероятность признания ее недействительной.

Наниматель при согласии арендодателя обладает возможностью передачи в залог принадлежащие ему права. Использовать их в качестве вклада в уставной капитал разных видов товариществ и обществ и в роли паевого взноса. Государственное и муниципальное предприятие должно иметь разрешение от государственного органа, уполномоченного осуществлять задачи по управлению государственным и муниципальным имуществом (ст. 295, 296 ГК РФ). Невыполнение обязательств, обеспеченных залогом при передаче прав арендатору, залогодатель может обратить взыскание на права обеспечивающие пользование объектом аренды до истечение срока сделки. Арендованное имущество не может быть взыскано, поскольку после окончания срока возвращается полностью арендодателю.

Затраты по обслуживанию арендуемого имущества - расходы на капитальный и текущий ремонт, или эксплуатационные расходы. При аренде транспортных средств возникают две категории: расходы по технической эксплуатации, и расходы по коммерческой эксплуатации (п.2 ст.635 и 636 ГК РФ).  Расходы несут согласно заключенному договору, но практика показывает технические расходы преимущественно арендатор. Очень большое количество юридических споров возникало по поводу проведения капитального и текущего ремонта. Российское законодательство в (ст. 616 ГК РФ) капитальный ремонт возлагает на арендодателя, а текущий на арендатора, если другое не установлено условиями договора или не нарушает закон.

 Перечень документов необходимых для аренды недвижимости