On-line заявкаВопрос - ОтветКонтакты     Каталог недвижимости
Поиск

 

 

 

Договор купли-продажи предприятия. Согласно договора купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс. Права на фирменное наименование, товарный знак, и другие средства индивидуализации продавца и товара, работ и услуг переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. Договор купли-продажи предприятия заключается в письменном виде, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему следующих документов:

1. Счет инвентаризации;

2. Бухгалтерский баланс;

3. Заключение независимого аудита;

4. Перечень всех долгов (обязательств) с указанием размера и сроков их требований.

В отличие от договора продажи недвижимости для договора купли-продажи предприятия установлена не только гос. регистрация перехода прав и имущества, но и гос. регистрация самого договора, причем договор считается заключенным лишь с момента такой регистрации. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяется в договоре купли-продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия. Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор – заключенным. Договор продажи недвижимости не считается заключенным, если в нем отсутствуют данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Также договор не может считаться заключенным, если в нем не определена цена. Цена предприятия определяется сторонами свободно. Поскольку договор купли-продажи предприятия считается заключенным лишь с момента его гос. регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту может иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован. Право собственности предприятия переходит к покупателю с момента гос. регистрации этого права. Превращение покупателя предприятия в его собственника проходит три стадии:

1. Государственная регистрация договора;

2. Передача предприятия;

3. Государственная регистрация права собственности на него.

 

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ ПО ГК РФ

 

1.     ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

 

Предмет договора купли-продажи предприятия является его существенным    условием, более того, именно благодаря специфике предмета этот договор получил отдельное правовое регулирование. Как подчеркивалось выше, предприятие имеет сложную, комплексную структуру. Законодатель в ст. 132 ГК дал примерный перечень элементов, входящих в состав предприятия. Из приведенного в статье перечня видно, что предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, включает имущество (движимое и недвижимое), имущественные права, права требования и долги, разного рода исключительные права. Говоря о предмете договора купли-продажи предприятия, необходимо иметь в виду, что переход права собственности на предприятие предполагает переход к новому правообладателю всего имущественного комплекса в целом; изъятия из имущественного комплекса, составляющего предприятие, допустимы только по специальному соглашению сторон или по предписанию закона. В силу закона не могут входить в предмет договора и передаваться покупателю права, которыми продавец обладает на основании специального разрешения (лицензии), ибо эти правомочия являются элементом правосубъектности их обладателя, а не субъективными гражданскими правами. Если же продавец все же передал указанные права покупателю, не имеющему соответствующей лицензии, стороны договора несут солидарную ответственность перед кредиторами по обязательствам, возникшим в связи с лицензируемой деятельностью ( п.3 ст.559 ГК). Ст.559 ГК определяет в качестве предмета продажи «предприятие в целом как имущественный комплекс»,  п.2 ст. 132 допускает, что часть предприятия наряду с предприятием в целом может быть объектом различных сделок, в том числе залога, аренды, доверительного управления, однако, еще раз следует отметить, что  нормы  параграфа 8 главы 30 ГК применяются только к купле-продаже предприятия в целом как имущественного комплекса. Вывод о нераспространении норм о купле-продаже предприятия на часть предприятия легко обосновывается с точки зрения юридической неделимости предприятия, которая вытекает из того, что при продаже по частям невозможно дробление неимущественных составляющих предприятия (права требования, долги, средства индивидуализации продавца, его товаров работ, услуг. Однако, данный вопрос имеет гораздо более сложную природу. Возьмем конкретный  пример: Завод «Парус», производящий различные продукты питания,  имеет намерение продать свой молочно - перерабатывающий комплекс. Комплекс расположен вне места нахождения завода, имеет замкнутый производственный цикл, полностью укомплектован штатом работников и необходимыми производственными мощностями,  в наличии также устоявшиеся связи  и взаимные обязательства с поставщиками и покупателями, присутствуют средства индивидуализации продукции. Однако, в то же самое время, данный молочно - перерабатывающий комплекс носит фирменное наименование Завода «Парус», его материальные и нематериальные активы учитываются на балансе последнего, достаточно остро стоит проблема: была бы столь обширная клиентура и  доверяли бы кредиторы свои средства комплексу, будь он в составе иного юридического лица, а не Завода «Парус». Возникает закономерный вопрос: что же отчуждается Заводом «Парус» - предприятие или часть предприятия, рассматриваемая в свете ст. 559 ГК как набор движимого и недвижимого имущества.  Следуя формальной логике ГК, в отношении молочно - перерабатывающего комплекса должен быть заключен договор купли-продажи имущества (не предприятия как имущественного комплекса в целом), а в отношении нематериальных активов – договоры цессии, перевода долга, если это не запрещено законом,  концессионные и лицензионные договоры. Целесообразность же этого с практической точки зрения весьма и весьма сомнительна, прежде всего, из-за неоправданного осложнения  гражданского оборота, требующего значительных финансовых затрат, более того, покупатель теряет возможность получить представление о приобретении в целом, оценить выгодность сделки, значительно увеличиваются в результате такого «дробления» составляющих  его шансы приобрести нечто совершенно разрозненное, непригодное для использования в предполагаемых целях.

Выход из подобной сложной ситуации видится в поиске компромиссных вариантов с использованием мирового опыта. Так, В США в соответствии с Единым Торговым Кодексом допускается продажа предприятия по частям, причем как предприятие может быть продано более половины имущества на определенную дату. При этом покупатель получает от продавца уведомление (обязательство), о том, что  продавец не будет осуществлять определенный вид предпринимательской деятельности, использовать те или иные права в отношении оставшейся части предприятия и в ущерб покупателю. Таким образом, оставшаяся  у продавца часть активов предприятия может быть в последствии им реализована уже как совокупность материальных объектов или по отдельности. В Германии вопрос о продаже части предприятия рассматривается в плане оценки  и гарантий качества отчуждаемой части. при продаже предприятия в целом  качество его элементов гарантируется априорно, при реализации части – требуются дополнительные, особые гарантии в отношении каждой существенной части предприятия. Важнейшей особенностью предмета договора купли-продажи предприятия является наличие в составе предприятия имущественных прав и обязанностей продавца перед третьими лицами. Таким образом, при продаже предприятия происходит не только смена собственника имущества, но и уступка права требования и перевод долга. Но если передача права требования от одного лица к другому в результате продажи предприятия не требует дополнительных действий со стороны продавца, согласно общим нормам ГК об уступке права требования, то перевод долга возможен только с согласия кредиторов, что накладывает на стороны обязанность по уведомлению кредиторов, более полно данная обязанность будет раскрыта ниже. На этом примере можно убедиться насколько специфика предмета договора накладывает отпечаток на его содержание. Еще одной характерной для предмета договора купли-продажи предприятия чертой является включение в состав имущественного комплекса земельного участка, на котором расположено предприятие и необходимого для его деятельности. Вопросы оборота земельных участков в составе имущественных комплексов предприятий не нашли отдельного правового регулирования в ГК, следовательно, субсидиарному применению подлежат соответствующие положения параграфа 7 гл. 30 ГК, в частности ст. 552. Таким образом, если продавец является собственником земельного участка, то покупателю вместе с предприятием передается  право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на  земельный участок, входящий в состав предприятия. Если продавец не является собственником земли, то  покупатель приобретает  право пользования участком, на тех же условиях что и  продавец. Согласие собственника земельного участка для отчуждения стоящего на нем предприятия при этом не требуется, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (ст.552 ГК). Из-за указанной специфики предмета договора законодатель установил повышенные требования к его определению в договоре. Согласно п.1 ст. 561 ГК в договоре купли-продажи предприятия обязательно указывается состав и стоимость предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации. При отсутствии этих данных в договоре условие об имуществе, подлежащем передаче считается не согласованным, а соответствующий договор не заключенным. Договор купли-продажи предприятия. По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передать другим лицам. Договор является разновидностью продажи недвижимости. Регулируется ст. 559-566 ГК, а при их недостаточности применяются правила ГК о продаже недвижимости и лишь затем общие положения о купле-продаже.

 

Особенности договора

 

Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным. Сторонами договора, либо одной из сторон, являются субъекты предпринимательской деятельности. Существенные условия - условия о составе и стоимости продаваемого предприятия, т.е. должны быть точно определены элементы имущественного комплекса, на основе полной инвентаризации. Указанные элементы можно подразделить на материальные и нематериальные. К материальным элементам, входящим в состав предприятия, относятся: земельные участки; здания, сооружения, помещения; оборудование, инвентарь, сырье, продукция; наличные денежные средства. К нематериальным элементам предприятия относятся: права требования;

долги (п. 1 ст. 391, 562 ГК); права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания); другие исключительные права (патентные, авторские права и т.д.). Не входят в состав продаваемого предприятия и не подлежат передаче права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности. Тем не менее, обязательства продавца перед третьими лицами, вытекающие из такой деятельности, могут быть переведены на покупателя. В этом случае ГК предусматривает солидарную ответственность продавца и покупателя по этим обязательствам (п. 3 ст. 559 ГК). Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости (Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются). В цену предприятия включается и цена передаваемого с этим недвижимым имуществом земельного участка или права на него. Это правило применяется, если иной порядок установления цены недвижимого имущества не определен договором или не установлен законом. Договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Необходимыми приложениями к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе предприятия и его стоимости, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требования. При отсутствии таких документов в регистрации может быть отказано.  До передачи предприятия покупателю продавец должен письменно уведомить кредиторов по тем обязательствам, которые включены в состав продаваемого предприятия. Кредитор, который письменно не сообщил о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия, вправе сделать то же самое в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Если долги были переведены на покупателя без согласия кредитора, то после передачи предприятия покупатель и продавец несут солидарную ответственность по таким включенным в состав предприятия долгам (п. 4 ст. 562 ГК). Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту. Со дня подписания передаточного акта обеими сторонами предприятие считается переданным покупателю. С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. Поскольку договор продажи предприятия вступает в силу после государственной регистрации, передача предприятия возможна только после такой регистрации. Право собственности на предприятие переходит только с момента регистрации этого права в установленном законом порядке. Таким образом, превращение покупателя предприятия в его собственника проходит три стадии: государственная регистрация договора, передача предприятия, государственная регистрация права собственности на него. В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, ради которых предприятие было приобретено (п. 3 ст. 564 ГК). Правила, определяющие последствия передачи предприятия с недостатками.

1. Если в передаточном акте указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены.

2. Если в составе предприятия покупателю переданы долги (обязательства) продавца, не указанные в договоре продажи предприятия или в передаточном акте, покупатель также вправе требовать уменьшения покупной цены, кроме случаев, когда продавец докажет, что покупатель знал о таких долгах во время заключения договора и передачи предприятия.

3. Если покупатель уведомил продавца о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствии отдельных видов имущества, подлежащих передаче, продавец может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество. В противном случае покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены, устранения недостатков либо возмещения собственных расходов по устранению недостатков.

4. Если недостатки устранить невозможно или они не устранимы, а сами эти недостатки делают предприятие непригодным для целей, названных в договоре, покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что было исполнено сторонами по договору.

5. К договору купли-продажи предприятия такое последствие недействительности договоров, как реституция, применяется только если это не нарушает прав и охраняемых законом интересов кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречит общественным интересам.